확정일자는 왜 받나요
확정일자는 임대차계약서에 공적 기관이 날짜를 찍어 그 날짜에 계약서가 있었음을 확인해 주는 것입니다. 주택임대차보호법 제3조의2는 대항요건(주택 인도와 주민등록)과 계약서상 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자 등보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정하고 있습니다. 대항력은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 생깁니다(제3조).
즉 확정일자만으로는 부족하고 입주와 전입신고도 함께 갖춰야 합니다. 전입신고 방법은 전입신고 방법에 따로 정리했습니다. 실제로 얼마를 먼저 돌려받는지는 선순위 권리, 다른 임차인 등에 따라 달라지므로 확정일자를 받았다고 보증금 전액이 보장되는 것은 아닙니다.
확정일자는 어디서 받나요
주택임대차보호법 제3조의6에 정해진 확정일자부여기관은 다음과 같습니다.
- 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터
- 시(특별시·광역시·특별자치시 제외, 특별자치도 포함)·군·구의 출장소
- 지방법원과 그 지원, 등기소
- 공증인법에 따른 공증인
온라인으로는 대법원 인터넷등기소에서 전자확정일자를 신청할 수 있습니다.
확정일자받는법주민센터: 방문 순서
- 임대인·임차인이 서명 또는 기명날인한 임대차계약서 원본을 준비합니다.
- 주택 소재지 주민센터 등 확정일자부여기관을 방문합니다.
- 계약서 원본과 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인등록증 등)을 제시하고 확정일자 부여를 신청합니다.
- 담당자가 계약서 여백(여백이 없으면 뒷면)에 확정일자인을 찍고, 날짜와 확정일자번호를 적어 돌려줍니다.
- 수수료를 냅니다.
법무부령은 계약서를 소지한 사람이 신청할 수 있다고 정하고 있습니다. 전산으로 확정일자부를 작성하는 기관은 입력 내용을 출력해 신청인에게 오류가 없는지 확인하게 합니다.
확정일자 받기 전 계약서에서 확인할 것
법무부령 제3조는 확정일자를 찍기 전에 다음을 확인하도록 정하고 있습니다. 미리 맞춰 가면 다시 방문하는 일을 줄일 수 있습니다.
- 임대인·임차인 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임·보증금이 적힌 완성된 문서일 것
- 계약 당사자(또는 대리인)의 서명이나 기명날인이 있을 것
- 글자가 이어져야 할 곳의 빈칸에는 직선이나 사선을 그어 다른 글자가 없음을 표시할 것
- 고친 부분이 있으면 여백에 고친 글자 수를 적고 당사자가 서명·날인할 것
- 계약서가 두 장 이상이면 간인이 있을 것
- 이미 확정일자를 받은 계약서가 아닐 것(재계약으로 새 내용을 추가한 경우는 예외)
확정일자받는법온라인: 인터넷등기소
대법원규칙에 따라 인터넷등기소에서 전자확정일자를 신청할 수 있는 사람은 해당 주택의 임대인·임차인, 변호사·법무사(자격자대리인), 그 계약서를 작성한 개업공인중개사입니다. 개인은 법원행정처장이 지정·공고한 인증서로 본인을 확인해야 합니다.
- 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속해 [신청 > 전자확정일자 > 신청서 작성/제출] 메뉴로 들어갑니다.
- 인증서로 본인 확인 후 주택과 계약 정보를 입력합니다.
- 종이 계약서를 정보시스템이 처리할 수 있는 형태로 바꾼 전자화문서로 첨부해 제출하고, 수수료를 냅니다.
- [신청사건 관리]에서 처리 결과를 확인합니다.
부여 시각 규정이 중요합니다. 평일 근무시간에 접수되면 특별한 사정이 없는 한 당일 부여하지만, 평일 16시 이후 접수분은 다음 근무일에 부여할 수 있고, 평일 18시 이후나 토요일·공휴일 접수분은 다음 근무일에 부여합니다. 날짜가 중요한 상황이라면 평일 이른 시간에 신청하세요.
정보처리시스템을 이용한 전자계약으로 주택임대차계약을 맺었다면 임차인이 그 시스템을 통해 주택 소재지 주민센터 등에 확정일자를 신청할 수 있다는 별도 규정도 있습니다(법무부령 제2조의2).
확정일자 수수료와 면제
2026-10-03 확인한 법령 기준 금액입니다.
- 주민센터 등 방문 부여: 1건 600원(계약서가 4장을 넘으면 초과 4장마다 100원 추가)
- 인터넷등기소 전자확정일자: 500원(초과 장수 수수료 미적용)
국민기초생활 보장법상 수급자, 등록된 독립유공자·국가유공자와 그 유족(선순위자), 한부모가족 보호대상자 등은 방문 신청 시 수수료가 면제됩니다. 대법원규칙은 인터넷등기소로 신청하는 경우에는 이 면제를 적용하지 않는다고 정하고 있습니다.
임대차 신고를 하면 확정일자가 따라오나요
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5는 주택 임대차 계약 신고의 접수가 완료되면 확정일자를 부여한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 단, 임대차계약서를 제출한 경우로 한정됩니다. 임대차 신고 대상 여부(금액·지역 기준)는 같은 법 시행령으로 정해지므로 주민센터에서 확인하세요.
이 서류가 필요한 다음 단계
확정일자를 받은 계약서는 보증금과 관련된 다음 절차에서 쓰입니다.
- 아직 전입신고를 하지 않았다면 바로 전입신고 방법대로 신고해 대항요건을 갖추세요.
- 계약 전후로 집의 권리관계를 확인하려면 등기부등본 열람으로 근저당 등 선순위 권리를 보세요.
- 보증금 일부를 월세로 바꾸는 조건을 따져 본다면 전월세 전환 계산기로 금액을 비교할 수 있습니다.
- 중개보수가 궁금하면 중개보수 계산기로 상한을 확인해 보세요.
- 이사 후 인터넷을 옮겨야 한다면 인터넷 이전 설치 절차를 참고하세요.
